个人出租住房，要缴哪些税费？

个人出租住房涉及增值税，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税，城镇土地使用税，印花税以及个人所得税。

增值税

• 增值税一般情况下，个人出租住房，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，按照5%的征收率减按1.5%计算、缴纳增值税。
• 实务中，房东如果采取一次性收取租金形式出租不动产，根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号，以下简称“5号公告”）第四条规定，取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

附加税费

• 附加税费由于个人出租住房，附加税费以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据。增值税免征的，附加税费也免于缴纳。
• 此外，教育费附加、地方教育附加方面，根据《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）规定，如果月租金不超过10万元，予以免征。

房产税

• 房产税根据（财税〔2008〕24号）文件规定，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。
• 需要说明的是，根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》财税〔2016〕43号文件，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

城镇土地使用税、印花税

• 城镇土地使用税、印花税根据（财税〔2008〕24号）文件规定，对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
• 对个人出租住房、承租住房签订的租房合同，免征印花税。
• 注意：根据（财税〔2008〕24号）文件规定，六税两费：资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加的减免政策延长至2024年12月31日。

个人所得税

• 个人所得税根据（财税〔2008〕24号）文件规定，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。同样需要说明的是，根据〔2016〕43号文件规定，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税。
• 根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号，以下简称“639号文件”）规定，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。
• 在计算财产租赁所得时，纳税人可依次扣减财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用以及税法规定的费用扣除标准。根据个人所得税法规定，财产租赁所得费用扣除标准为，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用。
• 温馨提示：修缮费用每月最高可扣除800元，不足800元的按实际修缮费用扣除，超过800元一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

举例说明

2022年2月底，A先生将一套位于长沙市雨花区的住房出租给C女士，租期半年（2022年3月1日～2022年8月31日），合同约定采取租金一次性付清的方式，共计收取租金9000元，A先生已在税局代开增值税普通发票。因房屋门窗损坏，5月，A先生支付了300元修缮费用，支付凭证齐全。那么，对于该笔租金收入，A先生应如何缴纳税款？已知该住房可以按照50%幅度减征房产税、附加税费等。
该案例中，A先生收取半年租金共计9000元，分摊后的月租金收入为1500元，未超过10万元，可免缴增值税，进而免缴附加税费。A先生还可享受免缴印花税及城镇土地使用税优惠，只需缴纳房产税和个人所得税。

• 房产税：因A先生免缴增值税，在确定房产税计税依据时，租金收入不扣减增值税税额，即每月应缴纳房产税：9000÷6×4%×50%＝30（元）。
• 个人所得税：免征增值税的，确定个人所得税计税依据时，租金收入也不扣减增值税额。
• 由于一次性收取房租，A先生应于收取房租的次月一次性申报缴纳个人所得税：（9000－180－300）×（1－20%）×10%＝681.6（元）。